Cedolare secca sugli affitti: come funziona

cedolare secca sugli affitti

Cedolare secca sugli affitti: come si paga, aliquota agevolata, novità 2016, elenco dei comuni ad alta intensità abitativa, registrazione del contratto di locazione online e tutte le informazioni sul contratto d’affitto con cedolare secca.

Cos’è la cedolare secca sugli affitti?

La cedolare secca sugli affitti è un regime facoltativo, che sostituisce l’Irpef e le addizionali.

Ciò significa che permettere di pagare un’imposta sostituiva che va a rimpiazzare una serie di tasse da pagare sull’immobile concesso in affitto. Ecco, quali sono le imposte sostituite dalla cedolare secca:

  • IRPEF (comprese le relative addizionali);
  • Imposta di registro del contratto di locazione;
  • Imposta bollo.

Contratto di locazione con cedolare secca 

Grazie all’approvazione definitiva del Piano Casa, che fa riferimento al dlg n47 del 28 marzo 2014, già da maggio 2014 fu confermata la riduzione delle aliquote sulla cedolare secca che passa dal 15% al 10% fino al 2017!

Tale riduzione riguarda i Comuni ad alta intensità abitativa e i Comuni per i quali, durante gli ultimi 5 anni, è stato dichiarato lo stato di emergenza. L’aliquota agevolata riguarda la cedolare secca applicata ai fitti a canone fisso (canone concordato), mentre per quelli a canone libero l’aliquota dovuta è al 21%.

I contratti con cedolare secca ridotta al 10% sono quelli a canone concordato, con una durata 3+5 e stipulati in quei comuni che sono stati dichiarati ad alta intensità abitativa; sono circa 750 città d’Italia. A fine pagina troverete il pdf  con l’elenco dei comuni ad alta intensità abitativa dove si può applicare la cedolare secca agevolata al 10%.

Scopriamo nel dettaglio come funziona la cedolare secca sugli affitti.

Chi può scegliere il regime della cedolare secca sugli affitti?

Possono richiedere il regime della cedolare secca:

  • Persone fisiche che risultano proprietari del diritto di proprietà di un immobile
  • Persone fisiche che possiedono il diritto reale di godimento (usufrutto) 

Chi non può scegliere la cedolare secca sugli affitti?

I proprietari di immobili destinati all’esercizio di attività commerciali (attività d’impresa, arti o alte professioni) non possono usufruire di tale regime facoltativo.

Quali sono gli immobili sui quali può essere applicata la cedolare secca sugli affitti?

L’imposta facoltativa può essere applicata su immobili che rientrano in determinate categorie catastali. Possono usufruire della cedolare secca sugli affitti:

  • Gli immobili di categoria catastale A1, A2, A3, A4,A5, A6, A7, A8, A9, A11.
  • Gli immobili in questione possono essere fittati solo per uso abitativo.

Cedolare secca sugli affitti: a quali inquilini non spetta

Il proprietario di un immobile che sceglie di optare per il regime cedolare secca deve sapere che non può fittare la proprietà a chiunque.

I lavoratori autonomi (con partita IVA o con iscrizione alla camera di commercio) e gli imprenditori sono esclusi, anche se decidono di utilizzare l’immobile per finalità abitative dei propri dipendenti o collaboratori.

Cedolare secca per Cooperative, Enti no profit e studenti

Questa forma di tassazione alternativa può essere utilizzata anche per l’affitto a cooperative edilizie e associazioni senza scopo di lucro (Onlus) che a loro volta subaffittano la struttura a studenti.

Per quanto riguarda gli studenti si può usufruire della cedolare secca per un periodo di tempo che va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni. Inoltre lo studente non deve risultare già residente nel Comune ove è ubicato l’immobile e la sede dell’istituto universitario, nel quale risulta iscritto; l’immobile che affitta deve trovarsi nel medesimo Comune dell’università o quantomeno in un Comune limitrofo.

Come si paga la cedolare secca sugli affitti?
Registrare il contratto di locazione con cedolare secca e metodi di pagamento

Entro 30 giorni dalla stipulazione del contratto di affitto è necessario registrare il contratto di locazione con cedolare secca. Se il contratto non è stato ancora concordato si fa riferimento alla data di decorrenza.

Ricordiamo che registrando la cedolare in questa fase sarete esonerati dal pagamento delle imposte di registro e di bollo.

La registrazione della cedolare secca sugli affitti deve essere effettuata compilando il modello RLI scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Il modello può essere consegnato anche via telematica, sempre utilizzando il sito dell’Agenzia delle Entrate che mette a disposizione un software per la compilazione del modulo.

Se non ve la sentite di cimentarvi nella registrazione online del contratto di locazione con cedolare secca potete affidarvi al vostro Caf o altro ente competente. Per la registrazione online del contratto di locazione con cedolare secca vi rimandiamo al video con le istruzioni passo dopo passo, messo a disposizione dalla stessa Agenzia delle Entrate. Il video lo trovate a fine pagina.

Importante: potrete decidere di beneficiare della cedolare secca anche negli anni successivi rispetto alla registrazione del contratto, ma vi sconsigliamo di farlo poiché dovreste versare anche le imposte di bollo e di registro.

Quando si paga la cedolare secca sugli affitti?

Il pagamento della cedolare secca sugli affitti ha le stesse modalità dell’IRPEF, dunque deve essere saldato entro il 30 novembre dell’anno successivo rispetto a quello a cui fa riferimento la dichiarazione dei redditi.

Quanto si paga? Saldo e acconto dell’imposta sostitutiva

L’aliquota dovuta è pari al 10% per gli affitti a canone concordato nei comuni ad alta intensità abitativa, al 15% per gli affitti a canone concordato fuori dai comuni ad alta intensità abitativa e al 21% per i contratti di locazione a canone libero.

Per quanto riguarda l’acconto, se è la prima volta che scegliete quest’imposta alternativa, non dovrete pagarlo! Negli anni successivi invece, va versato un acconto pari al 95% dell’imposta versata l’anno precedente. 

Alla registrazione del contratto non dovete versare l’imposta di registro, ne’ l’imposta di bollo. La cedolare secca va versate al momento della dichiarazione dei redditi con scadenze e modalità analoghe a quelle dell’IRPEF. Trattandosi di un imposta sostituitva, in generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di affitto con la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento (che, analogamente all’irpef, si riferisce a quanto maturato l’anno precedente). L’Agenzia delle Entrate, ci ricorda nello specifico che:

il pagamento dell’acconto (dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro) va effettuato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
  • in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, del 40% (del 95%), entro il 16 giugno
    • la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento (pagamento) della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati questi codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Versamento a rate della cedolare secca

Come visto, se l’ammontare dell’acconto è superiore a 257,52 euro il pagamento è rateizzato in due soluzioni:

  • il 40% va versato con la prima rata entro e non oltre il 16 giugno;
  • il 60% con la seconda rata entro il 30 novembre.

Al momento della dichiarazione dei redditi, le tasse da pagare possono essere ulteriormente rateizzate. Chiedete al vostro commercialista o al Caf di riferimento, la possibilità di pagare, in sei rate (giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre e novembre) le tasse dovute e rese note con la dichiarazione dei redditi.

La penale da pagare in caso di ritardo è pari 0.40% entro 30 giorni.

Ricordate che scegliendo di registrare il contratto di locazione con cedolare secca, il proprietario (così come l’affittuario) rinunciano alla facoltà di modificare l’importo del canone mensile concordato per l’intera durata del contratto. In altre parole, l’affittuario non può chiedere un aumento, incluso l’adeguamento istat così come l’inquilino non può chiedere “uno sconto”.

Cedolare secca e aliquota ridotta

Come premesso, in alcune città d’Italia è prevista un’aliquota ridotta per la cedolare secca che si fa pagare di meno nelle città di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia. In allegato il pdf, a pagina 4 l’elenco dei comuni in cui la cedolare secca ha si propone con l’aliquota agevolata al 10% per i contratti di locazione a canone concordato (o canone fisso). Sempre in allegato, troverete un modello editabile (modificabile) di contratto di locazione a uso abitativo a canone concordato da poter compilare e registrare mediante il sistema online, recandovi all’Agenzia delle Entrate o attraverso un caf. L’esempio di contratto proposto potrà essere registrato sfruttando il regime forfettario della cedolare secca sugli affitti.

File pdf: elenco dei comuni che possono beneficiare della cedolare secca con aliquota ridotta al 10%
File modificabile: esempio di contratto di locazione a uso abitativo

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